전세와 월세 비교: 월 비용·묶이는 돈·보증금 위험을 세 장부로 계산하기

장부 1: 같은 주소·면적의 실제 계약부터 모은다

호가 대신 국토교통부 실거래가 공개시스템의 전월세 조회에서 같은 단지·유사 면적·비슷한 층의 최근 계약을 찾습니다. 계약 갱신과 신규계약, 보증금과 월세 조합을 구분하고 한 건의 최고·최저값으로 시세를 단정하지 않습니다. 시스템의 공개자료 이용 안내도 함께 읽어 신고자료의 범위와 참고용 성격을 확인합니다.

관리비는 광고 문구의 ‘평균’ 대신 후보 단지의 계절별 변동을 봅니다. K-apt 관리비 공개 화면에서 동일 단지 월별 값과 유사 단지 비교를 열고 공용관리비, 난방·급탕, 전기, 수도, 장기수선 관련 항목을 나눕니다. K-apt는 의무관리대상 공동주택 정보를 중심으로 하므로 조회되지 않는 집은 임대인·중개사에게 최근 12개월 고지서 표본을 요청합니다.

장부 2: 24개월 현금흐름을 전개한다

월 비용은 월세 한 칸으로 끝나지 않습니다. 전세대출 이자, 보증료, 관리비, 주차비와 일회성 비용의 월 환산액을 합칩니다. 월세도 보증금 조달비용과 같은 항목을 넣습니다. 중개보수 거래금액 산정은 전세와 월세가 다릅니다. 국토교통부 전자계약시스템의 주택 중개보수 요율 안내는 월세 거래금액을 보증금+(월 차임×100), 그 값이 5천만원 미만이면 보증금+(월 차임×70)으로 산정하는 방식을 안내합니다. 실제 상한요율은 중개사무소 소재지 조례와 계약 시점 표를 확인합니다.

24개월 총 현금유출 = 월세 합계 + 대출이자 합계 + 관리비·필수부대비 합계 + 보증료 + 중개보수 + 이사·청소·설치비 − 계약 종료 때 회수되는 금액. 보증금은 비용으로 바로 빼지 않고 다음 장부에서 묶이는 자금과 회수 위험으로 따로 취급합니다.

가정 비교

표에서는 전세 A가 864만원 적게 보입니다. 그러나 이는 자기자금 1억원을 더 묶는 비용과 보증금 반환 지연 위험을 아직 넣지 않은 중간결과입니다. 금리, 실제 관리비와 보증료는 반드시 본인 견적으로 바꿔야 합니다.

장부 3: 묶이는 돈의 가격을 범위로 적는다

추가로 묶이는 자기자금 1억원의 비용을 한 가지 수익률로 확정하지 않습니다. 안전한 대기자금 이율, 현재 갚을 수 있는 부채 금리, 본인이 감수 가능한 보수적 수익률 등 세 가지 시나리오를 둡니다.

• 낮은 시나리오 2%: 1억원×2%×2년=400만원
• 기준 시나리오 3.5%: 1억원×3.5%×2년=700만원
• 높은 비용 시나리오 5%: 1억원×5%×2년=1,000만원

위 가정에서 기준 시나리오 700만원을 전세 비용에 더하면 두 선택의 차이는 164만원으로 줄어듭니다. 이 계산은 투자수익을 보장하는 예측이 아니라 자금이 묶이는 선택을 0원으로 처리하지 않기 위한 민감도 분석입니다.

보증금 회수 위험은 비용표 밖에서 판정한다

전세보증금반환보증은 자동 가입이 아닙니다. HUG의 전세보증금반환보증 상품 안내는 보증 대상 전세보증금을 수도권 7억원, 그 밖의 지역 5억원 이하로 안내하고 신청기한을 전세계약기간의 절반이 지나기 전으로 제시합니다. 주택가격 산정, 선순위채권, 주택유형 등 다른 심사요건도 있으므로 금액만 맞는다고 가입을 확정해서는 안 됩니다.

HUG 안심전세 앱 안내에는 시세·전세가율, 임대인 정보, 등기변동 알림과 셀프 체크리스트 기능이 정리돼 있습니다. 조회 결과는 계약 전 위험을 줄이는 자료이지 개별 계약의 안전 보증서가 아닙니다.

최종 선택지는 세 개로 남긴다

① 전세 A 진행, ② 월세 B 진행, ③ 둘 다 보류를 두고 판단합니다. 비용 차이가 작고 전세 A의 권리 또는 보증 심사가 불확실하면 보류가 실제 선택지입니다. 반대로 월세 B의 관리비 변동, 계약갱신 조건이나 이동비가 크면 월세가 언제나 유연하다고 단정할 수 없습니다.

계약 직전에는 실거래·관리비 화면을 다시 열고, 대출 견적의 유효기간과 등기 열람 시각을 기록합니다. 이 글의 가정값은 비교 방법을 설명하기 위한 것이며 특정 집, 전세 또는 월세를 추천하지 않습니다.

보증금 반환이 늦어지는 30일을 별도 시나리오로 계산한다

전세와 고액 보증부월세는 계약 종료일에 보증금이 정확히 입금된다는 가정에 크게 의존합니다. 다음 집 계약금 3천만원, 이사비 200만원, 보관비와 단기숙박비가 필요한데 기존 보증금이 30일 늦어지면 어떤 자금으로 버틸지 적습니다. ‘대출을 받으면 된다’가 아니라 실제 한도, 금리, 실행기간과 담보·보증 요건을 확인한 대안만 확정 자금으로 표시합니다.

반환보증에 가입했다고 종료일 당일 자동 입금되는 것으로 계산하지 않습니다. 보증사고 통지, 이행청구 요건과 필요한 서류·기간을 약관에서 확인하고 이사 전에 대항력 유지와 임차권등기 등 법률문제가 생기면 임의로 전출하지 말고 전문상담을 받아야 합니다.

한 장 결정카드에 숫자와 위험을 함께 적는다

비교가 끝나면 장문의 메모 대신 최종 카드 한 장을 만듭니다. 첫 줄에는 24개월 총비용의 낮음·기준·높음 시나리오를 적고, 둘째 줄에는 계약 직후 남는 현금, 셋째 줄에는 보증 가입상태, 넷째 줄에는 최신 등기 확인시각, 다섯째 줄에는 반환 지연 30일 대응자금을 적습니다.

• 비용 신뢰도: 실제 고지서·견적 비중이 높음/보통/낮음
• 권리 신뢰도: 등기와 소유자 확인 완료/추가확인/중지
• 보증 상태: 가입완료가 아니라 사전조회/접수/심사/발급 중 정확한 단계
• 유동성: 계약 뒤 남는 비상금이 필수생활비 몇 개월분인지
• 철회 조건: 새 권리, 시세근거 부족, 계좌 불일치 등 발생 시 진행 중단

총비용 차이가 추정오차보다 작다면 ‘더 싼 집’이라고 단정하지 않습니다. 관리비 표본이 3개월뿐이거나 대출금리가 아직 가심사라면 오차 범위를 넓혀 표시하고, 생활동선·주택상태처럼 돈으로 환산하기 어려운 조건은 별도 점수로 남깁니다.

거주기간 12·24·36개월에 따라 결론이 바뀌는지 본다

중개보수와 이사비 같은 일회비는 짧게 살수록 월 환산 부담이 커집니다. 반면 보증금 조달이자와 월세는 기간에 비례합니다. 처음부터 24개월만 계산하지 말고 12개월 조기이사, 24개월 정상종료, 36개월 갱신 가정을 나란히 놓습니다. 갱신은 임대료와 계약조건이 유지된다는 보장이 아니므로 확정값과 가정값을 구분합니다.

직장 이동 가능성이 높다면 12개월 결과에 더 큰 가중치를 두고, 자녀 학교나 돌봄 때문에 장기거주가 필요하면 36개월의 수선·관리비 위험을 크게 봅니다. 가중치는 개인 의사결정용이며 미래를 보장하는 확률이 아닙니다.

권리 위험을 0~5점으로 억지 합산하지 않는다

등기상 새 권리, 시세 근거 부족, 보증가입 불확실처럼 계약을 멈춰야 할 수 있는 문제는 교통 편의 5점으로 상쇄할 수 없습니다. ‘탈락 조건’과 ‘비교 점수’를 분리합니다. 탈락 조건이 하나라도 남으면 비용순위를 매기지 않고, 모든 탈락 조건이 해소된 후보만 생활편의 점수표에 올립니다.

탈락 조건 보드

• 계약상대·수취계좌·등기 소유자의 관계를 설명할 문서가 없음
• 최신 등기 권리를 이해하지 못했거나 말소조건이 구두뿐임
• 시세가 한 건의 호가뿐이고 보증기관 산정자료가 없음
• 반환보증이 꼭 필요한 자금구조인데 가입요건을 확인하지 못함
• 보증금 반환이 늦어지면 다음 주거 계약을 이행할 방법이 없음

생활편의 보드에는 통근시간, 야간소음, 채광, 주차, 수납, 의료·돌봄 접근과 반려동물 조건을 씁니다. 두 보드를 나누면 ‘싸고 편한 집’이라는 인상이 보증금 위험을 가리는 것을 막을 수 있습니다.

비교에 사용한 날짜를 고정한다

실거래 조회일, 등기 발급시각, 대출 견적일, 보증 사전조회일과 관리비 자료월이 서로 다르면 하나의 현재 상태처럼 합치지 않습니다. 계약 직전에는 변동 가능성이 큰 등기·대출·보증을 다시 확인하고 바뀐 값만 총비용 원장에 반영합니다.

보증금이 큰 후보를 선택한다면 잔금일의 실행 순서는 전세 잔금일 시간대별 체크리스트로 준비할 수 있고, 두 집의 반복·입주·퇴거비는 주거비 총비용 원장에 상세 항목으로 옮길 수 있습니다. 이 내부 연결은 관련 계산을 재사용하기 위한 것이며 특정 계약의 안전을 뜻하지 않습니다.

갱신·중도이사 조건은 선택권의 가격으로 넣는다

월세는 보증금이 작아 이동이 쉽다고 느낄 수 있지만 계약기간, 중도해지 합의, 새 임차인 중개보수와 원상복구 조건에 따라 실제 이동비가 커질 수 있습니다. 전세도 반환일과 다음 집 잔금일이 맞지 않으면 큰 연결자금이 필요합니다. 계약서에서 중도이사 때 필요한 통지, 임대인 동의, 새 임차인 주선과 비용부담 문구를 찾아 두 후보에 각각 적습니다.

계약갱신을 계획한다면 보증금·월세가 그대로라는 가정, 법정 범위 안에서 변경되는 가정, 이사하는 가정을 각각 계산합니다. 임대차 관련 권리행사와 통지 효력은 개별 상황에 따라 달라질 수 있으므로 계약서 문구와 최신 법령을 관계기관·전문가에게 확인합니다.

월 비용을 소득 비율과 잔여현금 두 방식으로 시험한다

주거비가 소득의 몇 퍼센트인지만 보면 돌봄비·부채·의료비가 큰 가구의 부담을 놓칠 수 있습니다. 세후 월소득에서 주거비, 필수생활비, 기존부채, 비정기비 적립과 최소 비상금 저축을 차례로 빼 월 잔여현금을 계산합니다. 소득 10% 감소, 관리비 최대월, 대출금리 +2%포인트를 각각 넣어 잔여현금이 음수가 되는지 봅니다.

잔여현금이 작아도 보너스나 투자수익이 메울 것이라고 확정하지 않습니다. 지속적인 소득만 기준안에 넣고 일시수입은 완충자금으로 별도 표시합니다. 비용이 낮은 후보라도 스트레스 월에 카드론·리볼빙이 필요해지는 구조라면 주택조건과 예산을 다시 검토합니다.